20-11-2023
Når man investerer i en andelsbolig, forventer man at få et hjem, der opfylder ens forventninger og lever op til de aftalte standarder. Desværre kan der opstå situationer, hvor køber opdager mangler ved den købte andelsbolig, og dette kan føre det usikkerhed, bekymring og ikke mindst store uventede omkostninger for køber.
Ifølge dansk lovgivning, herunder ved købeloven og andelsboligloven, har køber af en andelsbolig visse rettigheder i tilfælde af konstaterede mangler. En af de vigtigste rettigheder er muligheden for at kræve forholdsmæssigt afslag som følge af disse mangler.
Hvad er mangelsbeføjelsen forholdsmæssigt afslag?
Forholdsmæssigt afslag er en juridisk beføjelse, der giver køber mulighed for at kræve en reduktion i købesummen svarende til værdiforringelsen af andelsboligen på grund af mangler. Dette kan omfatte fysiske mangler såvel som mangler vedrørende forholdet mellem den købte andelsboligs værdi og dens faktiske tilstand af boligen.
Hvornår kan man kræve forholdsmæssigt afslag?
For at kræve forholdsmæssigt afslag skal der være konstaterede mangler ved andelsboligen. Disse mangler skal have af en vis væsentlighed karakt. Det kan være alt fra strukturelle problemer, skjulte fejl, tilstandsmæssige mangler eller andre forhold, der ikke svarer til det forventede ved købet.
Efter gældende retspraksis kan det udledes, at domstolene i øvrigt opstiller et kriterium, der tager udgangspunkt i, om parterne ville have aftalt et nedslag i købesummen, hvis manglen havde været bragt på bane under salgsforhandlingerne, jf. UfR 2004.1973 H:
UfR 2004.1973 H:”Ved afgørelsen af, om en køber i en mangelsituation har krav på afslag i købesummen, må der tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet – absolut og i forhold til kontantkøbesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed, f.eks. på den ene side en væsentlig og aktuel ulovlighed over for på den anden side et forhold, der ikke inden for en overskuelig periode vil forringe ejendommens anvendelighed.
Højesteret lægger i overensstemmelse med skønserklæringerne til grund, at de omhandlende asbestfri tagplader havde kortere levetid i funktionel og æstetisk henseende end eternittage af den hidtidige asbestholdige konstruktion. Også for H er der imidlertid generel usikkerhed om de defekte tagpladers reelle levetid.
Når henses til størrelsen af omkostningerne til udbedring af tagene og usikkerheden om de defekte tagpladers reelle levetid, finder H det ikke sandsynliggjort, at kendskab til tagpladernes beskaffenhed ville have ført til en sådan nedsættelse af købesummerne, at betingelserne for at indrømme K afslag i købesummen er opfyldt.”
Det afhænger således af en konkret risiko- og rimelighedsvurdering på grundlag af omstændighederne i den enkelte sag, om der gives afslag, og i bekræftende fald hvilket beløb afslaget skal fastsættes til. Sælger pålægges dog kun sjældent at betale afslag under en vis mindstegrænse, med mindre særlige forhold taler for det.
Når der efter gældende retspraksis opstilles et kriterium, der tager udgangspunkt i, om parterne ville have aftalt et nedslag i købesummen, hvis manglen havde været bragt på bane under salgsforhandlingerne, har dette særlig betydning for afslagets størrelse ved andelsboliger.
Højesteret har i UfR 2015.498 H udtalt, at maksimalprisreglerne i almindelighed indebærer, at der handles til priser under markedsværdien, og at der derfor er en formodning for, at parterne med kendskab til eventuelle mangler alligevel ville have handlet til den
nedsatte maksimalpris. Denne opgøres blandt andet ved at fratrække de mangelfulde forbedringer, som ellers indgik i købesummen, fra maksimalprisen efter ABL § 5.
EKSEMPEL: K har købt en andelslejlighed for 1.000.000 kr. til maksimalprisen efter ABL § 5, inkl. forbedringer på 50.000 kr. for et nyt badeværelse. Det viser sig efterfølgende, at badeværelset er behæftet med en række mangler, fordi S uden erfaring har opført badeværelset som selvbyg. Nu er der utætte fuger. Udbedringsomkostningerne vurderes af en skønsmand til 100.000 kr. Efter UfR 2004.1973 H skal afslaget opgøres efter, om parterne ville have aftalt et nedslag i købesummen, hvis manglen havde været bragt på bane under salgsforhandleringer. Efter UfR 2015.498 H, må det formodes, at parterne med kendskab til eventuelle mangler ved en andelsbolig, alligevel ville have handlet til den nedsatte maksimalpris.
Den nedsatte maksimalpris: 1.000.000 kr. (maksimalprisen) – 50.000 kr. (mangelfulde forbedringer) = 950.000 kr.
Det må således formodes – efter UfR 2015.498 H – at K ved kendskab til manglen alligevel ville have handlet andelsboligen til 950.000 kr. (den nedsatte maksimalpris). K er dermed berettiget til et afslag på 50.000 kr.
Hvis man som køber forlanger yderligere afslag i købesummen, skal køber løfte bevisbyrden for, at andelsboligen ville have været solgt til en lavere pris end den nedsatte maksimalpris. Muligheden for at løfte bevisbyrden herfor er særdeles begrænset, og der ses umiddelbart ikke at være nyere trykt retspraksis, hvor køber har fået medhold i et sådan krav.
Hvordan forløber en retssag om forholdsmæssigt afslag ?
Når der er konstateret mangler, er det afgørende at følge en række trin for at kunne kræve forholdsmæssigt afslag. Først og fremmest bør køber kontakte bestyrelsen eller sælgeren for at gøre dem opmærksomme på manglerne. Det anbefales at gøre dette skriftlig og inden for rimelig tid efter opdagelsen af manglerne.
Købers mangelsindsigelser for skjulte mangler ved andelsboliger følger reglerne om forældelse af mangelsindsigelser ved fast ejendom, og bortfalder derfor ikke efter den 2-årige reklamationsfrist i KBL § 54, jf. UfR 2010.633 Ø:
UfR 2010.633 Ø:
Udtalt, at den retlige kvalifikation af andelslejligheder, at misligholdelsesbeføjelser ved mangler ved den lejlighed, hvortil brugsretten er knyttet, ikke bortfalder efter den 2-årige reklamationsfrist i KBL § 54. Hverken bestemmelsens ordlyd eller reale hensyn tilsiger, at købers mangelsindsigelser bør afskæres allerede efter 2 år, idet de hensyn, der ligger bag reglerne om forældelse af mangelsindsigelser ved fast ejendom, fuld ud lader sig overføre på mangler ved andelslejligheder. Landsretten fandt endvidere, at misligholdelsesbeføjelsen forholdsmæssigt afslag kan bringes i anvendelse på mangler ved forbedringer af andelslejligheder.
Hvis der ikke opnås enighed med sælgeren eller bestyrelsen, kan det være hensigtsmæssigt at søge professionel juridisk rådgivning. En advokat med ekspertise inden for fast ejendom og andelsboliglovgivningen kan hjælpe med at vurdere sagen og bistå med at gennemføre kravet om forholdsmæssigt afslag ved domstolene.
Det er af afgørende betydning, at det krav, som gøres gældende ved en retssag er rimeligt, da man ellers kan tabe penge ved at føre en retssag mod sælger. I Østre Landsrets dom af den 7. januar 2013 (BS-2354-23) blev køber tilkendt et forholdsmæssigt afslag på 27.000 kr. Under hensyn til sagens udfald, karakter og omfang blev køber dog alligevel pålagt at betale sagsomkostninger for begge retter (Byretten og Landsretten) til sælger med i alt 53.300 kr. Beløbet omfatter 3.300 kr. til retsafgift og 50.000 kr. til udgifter til advokatbistand inkl. moms. Herudover blev køber også dømt til at afholde alle syns- og skønsomkostninger. Skønsmanden havde vurderet udbedringsomkostningerne til 175.000 kr., hvilket køber så havde påstået betalt fra sælger med tillæg af procesrente fra sagens anlæg.
Endelig er det altid vigtigt at overveje, om der også er grundlag for at rette et erstatningskrav mod sælger. Dette forudsætter, at sælger har udvist uagtsomhed, hvilket erfaringsmæssigt kan være svært for en køber at påvise.
Afslutningsvis
At konstatere mangler ved en andelsbolig kan være en udfordrende situation, men det er vigtigt at være opmærksom på sine rettigheder som køber. Mangelsbeføjelsen forholdsmæssigt afslag er en vigtig rettighed, der kan hjælpe med at sikre, at køber ikke lider et større tab som følge af væsentlige mangler ved den købte andelsbolig.
Hvis du har konstateret mangler ved din købte andelsbolig og ønsker vejledning om dine rettigheder, er vores juridiske eksperter specialiseret i ejendomsretten klar til at hjælpe dig. Kontakt os gerne for at få skræddersyet rådgivning til din specifikke situation.
Dato: 20. november 2023
Forfatter: Christian Örtegren og Alexander May-Worre
