26-10-2022
Den 28. juni 2022 afsagde Højesteret en vigtig dom som fastslår, at en køber som retter mangelkrav mod en sælger af en andelsbolig skal bevise, at køberen ville have krævet nedslag i købesummen, hvis køberen havde haft kendskab til manglerne på tidspunktet for købsaftalens indgåelse.
Nu er der faldet dom i en Landsretssag, som bekræfter Højesterets praksis.
Sagen kort:
Køberen købte en andelsbolig med overtagelse den 15. juni 2018 for en overdragelsessum på 966.718,66 kr. inklusive forbedringer.
Efter overdragelsen konstaterede køberen, at der var mangler i andelsboligens badeværelse. Køberen gjorde derfor krav på erstatning, subsidiært forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Manglerne vedrørte dels manglende bygge- og ibrugtagningstilladelse og dels utætheder i vinylbelægningen i bruseområdet samt heraf følgende angreb af mug og skimmelsvamp. Det i sagen omhandlede badeværelse var etableret i 1980, og der forelå hverken bygge- eller ibrugtagningstilladelse til badeværelset.
Landsrettens afgørelse:
Landsretten fandt, at den omstændighed, at der ikke forelå en bygge- og ibrugtagningstilladelse vedrørende badeværelset, udgjorde en retlig mangel, og at badeværelset led af mangler i form af fugtskader og huller i vinylbeklædningen.
Landsretten fandt, at sælgeren ikke havde handlet ansvarspådragende, idet sælgeren ikke havde haft anledning til at undersøge, om der var ibrugtagningstilladelser mv. da sælgeren i sin tid købte andelsboligen tilbage i 2006. Landsretten lagde endvidere vægt på badeværelsets alder, hvorfor køberen ikke kunne rette et krav om erstatning mod sælgeren, idet sælgeren ikke havde haft kendskab til manglerne på tidspunktet for indgåelsen af overdragelsesaftalen.
Landsretten mente således ikke, at sælgeren havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt.
Spørgsmålet var derefter, om køberen havde krav på et afslag i købesummen, idet afslag i købesummen ikke forudsætter ”ond tro” hos sælgeren.
Landsretten henviste i sin dom til Højesterets seneste afgørelse, U.2022.3708 H, hvorefter det som udgangspunkt må bero på de almindelige køberetlige principper, og der skal tages udgangspunkt i, hvorvidt købesummen var blevet lavere, hvis der havde været kendskab til manglerne ved købsaftalens indgåelse.
Højesteret udtalte, at efter andelsboliglovens maksimalprisregler skal der ved fastsættelsen af købesummen for en andelsbolig tages højde for mangler, som er kendte på tidspunktet for købsaftalens indgåelse, herunder ved at prisen for mangelfulde forbedringer nedsættes eller bortfalder helt. Dette vil udgøre den nedsatte maksimalpris.
Landsretten henviste yderligere til Højesterets dom U.2015.498 H, hvorefter maksimalprisreglerne i almindelighed indebærer, at andelsboligen handles til priser under markedsværdien, og at der derfor er en formodning for, at parterne med kendskab til manglerne ville have handlet til den nedsatte maksimalpris.
Afgørende for sagen ved Landsretten var derfor, om køberen kunne løfte bevisbyrden for, at kendskab til manglerne ville have ført til, at købesummen var blevet lavere end maksimalprisen, hvilket Landsretten ikke mente, at køberen havde godtgjort. Køberen var derfor ikke berettiget til et afslag i købesummen.
BREMER Advokaters kommentarer
Sagen bekræfter Højesterets seneste afgørelse, og vi kan nu fastslå, at fremtidige købere af andelsboliger vil få svært ved at rette et krav om forholdsmæssigt afslag mod sælgeren, hvis de ikke kan løfte bevisbyrden for, at kendskab til de pågældende mangler, ville medføre et krav om nedslag i købesummen.
Som vi anførte i forbindelse med Højesterets seneste dom på området, handles andelsboliger i langt overvejende grad efter maksimalpriserne, og ofte har sælgerne af andelsboligerne ikke kendskab til mangler, hvorfor vi i fremtiden forventer at se væsentlig færre sager, hvor køber får medhold i et afslag i købesummen, simpelthen fordi der ikke er tunge nok beviser for, at andelsboligen var blevet handlet til en lavere købesum, hvis manglerne var kendte på handelstidspunktet.
Dato: 26. oktober 2022
Forfatter: Anna Lundvig
