09-08-2022
I langt de fleste ejendomshandler er der ikke anledning til at bekymre sig om, hvorvidt man som køber rent faktisk
kan erhverve fast ejendom i Danmark, idet dette ikke er et problem, hvis man har boet i Danmark hele sit liv. Spørgsmålet om hvorvidt man kan erhverve fast ejendom, opstår derimod i de situationer, hvor køberne ikke har bopæl i Danmark, eller hvis køberne i perioder har været udrejst af landet. Vi giver her et overblik over, hvilke betingelser der skal være opfyldt, for at kunne købe fast ejendom i Danmark.
Bopæl i Danmark
I dansk ret er der som udgangspunkt aftalefrihed, hvormed enhver kan indgå en aftale, herunder om erhvervelse af fast ejendom. Folketinget vedtog imidlertid i 1959 lov om erhvervelse af fast ejendom
[1] (herefter ”erhvervelsesloven”), som begrænser udlændinges adgang til at erhverve fast ejendom i Danmark. Det er herefter købernes bopæl – og ikke statsborgerskab – som er afgørende for, om de kan erhverve fast ejendom i Danmark.
De personer som
har eller
har haft bopæl i Danmark i 5 år kan – uanset statsborgerskab – erhverve fast ejendom. Det er dermed muligt at opfylde kriteriet (og dermed have bopæl i Danmark), på følgende to måder:
- Man har ret til at erhverve fast ejendom i Danmark, hvis man har haft bopæl her i landet i et tidsrum af i alt 5 år. De 5 års bopæl i Danmark behøver ikke at være sammenhængende, og kan dermed udgøres af flere perioder, hvor en person har haft bopæl i Danmark. Midlertidige ophold er dog ikke tilstrækkeligt, eksempelvis ved studieophold i Danmark. Hvis en person har haft fast bopæl i Danmark (gennem en eller flere perioder) bevarer vedkommende således retten til at erhverve fast ejendom i Danmark, uanset efterfølgende bopæl i udlandet.
- Selvom man ikke opfylder kriteriet om 5 års bopæl her i landet, kan man have ret til at erhverve fast ejendom i Danmark. Dette forudsætter dog, at man kan sandsynliggøre, at man har taget varigt ophold i Danmark. Betingelsen er ikke opfyldt, hvis man har opholdt sig i Danmark i længere tid i forbindelse med eksempelvis studier, asylcenter eller arbejdsmæssig udstationering, da dette vil blive betragtet som midlertidigt ophold.
Justitsministeriets tilladelse
Såfremt køberne ikke har fast og varig bopæl, og ikke tidligere har haft bopæl i Danmark i et tidsrum af 5 år, kan de alene erhverve fast ejendom i Danmark med Justitsministeriets tilladelse.
[2] Justitsministeriets tilladelse er dog ufornøden, hvis ejendommen erhverves ved arv, ved overtagelse til hensidden i uskiftet bo, ved deling af fællesbo eller ved gave mellem nærtstående.
[3]
Køberne skal ansøge om Justitsministeriets tilladelse til erhvervelse inden 6 måneder fra overdragelsens tidspunkt.
[4]
Justitsministeriets beslutning om tilladelse til erhvervelse bliver taget ved en konkret bedømmelse, hvorved det bliver vurderet, om der er udsigt til, at køberne vil tage varig bopæl i Danmark.
EU-borgere
Som medlemsland af EU er Danmark underlagt EU’s principper om fri bevægelighed af blandt andet arbejdskraften. Derfor har Folketinget vedtaget en række ”undtagelsesregler” til erhvervelseslovens krav om bopæl, jf. ovenfor, hvorefter udlændinge må erhverve fast ejendom til visse formål.
Reglerne er vedtaget i en bekendtgørelse
[5], hvorefter følgende personer og selskaber kan erhverve fast ejendom i Danmark:
- Statsborgere i EU-medlemslande, som er lønmodtagere i Danmark
- Statsborgere i EØS-medlemslande[6], som er lønmodtagere i Danmark
- Statsborgere i EU- eller EØS-medlemslande, som har etableret eller vil etablere virksomhed i Danmark
- Statsborgere i EU- eller EØS-medlemslande, som har oprettet eller vil oprette agenturer eller filialer i Danmark, eller som vil levere tjenesteydelser i Danmark
- Selskaber i EU- eller EØS-medlemslande, som har oprettet eller vil oprette agenturer eller filialer i Danmark, eller som vil levere tjenesteydelser i Danmark
- Statsborgere i EU/EØS, som har et EU-/EØS-opholdsbevis
Hvis man har ret til at erhverve fast ejendom i Danmark på baggrund af et af ovenstående punkter, kræver det ikke Justitsministeriets tilladelse. Køberne skal dog i forbindelse med tinglysning af skødet afgive en erklæring om, at erhvervelsen af ejendommen enten skal tjene som fornøden helårsbolig, eller at erhvervelsen er en forudsætning for at udøve selvstændig virksomhed.
[7]
Sommerhuse
EU- og EØS-borgeres udvidede adgang til at erhverve fast ejendom i Danmark gælder ikke ved køb af sommerhus. Her falder man tilbage til erhvervelseslovens regler, som indebærer, at man som køber skal have fast og varig bopæl i Danmark eller tidligere have haft bopæl her i landet i et tidsrum af i alt 5 år.
Hvis man som køber ikke opfylder erhvervelseslovens bopælskrav, kræver erhvervelsen en tilladelse fra Civilstyrelsen – en tilladelse som alene gives, hvis man har en særlig stærk tilknytning til Danmark. I denne vurdering kan der blandt andet blive lagt vægt på købernes familiemæssige tilknytning til Danmark, købernes sproglige eller kulturelle tilknytning til Danmark og købernes tilknytning til den konkrete ejendom, som de ønsker at købe.
Udlændinges muligheder for at købe sommerhus i Danmark er således væsentligt begrænset i forhold til at købe helårsbolig.
DATO: 9. august 2022
Forfatter: Line Stecher
[1] Lovbekendtgørelse 2014-03-21 nr. 265 om erhvervelse af fast ejendom
[2] Jf. erhvervelseslovens § 1, stk. 1
[3] Jf. erhvervelseslovens § 2. Ved nærtstående forstås efter lovens § 2 ”slægtninge i ret op-og nedstigende linje”
[4] Jf. erhvervelseslovens § 3
[5] Bekendtgørelse 1995-09-18 nr. 764 om erhvervelse af fast ejendom for så vidt angår visse EF-statsborgere og EF-selskaber samt visse personer og selskaber fra lande, der har tiltrådt aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde (herefter ”bekendtgørelsen”)
[6] Norge, Schweiz og Luxemburg
[7] Jf. bekendtgørelsens § 3, jf. § 4
