17-10-2021
Ved køb af fast ejendom er det væsentligt at kende til, hvorvidt der påhviler ejendommen en hjemfaldsforpligtelse. En hjemfaldspligt – også kaldet tilbagekøbsret – giver nemlig kommunen ret til at tilbagekøbe ejendommen efter en årrække. Hjemfaldspligten kan derfor have vidtrækkende økonomiske konsekvenser for ejeren af ejendommen.
Hvad er hjemfaldspligt?
Hjemfaldspligt er en tinglyst tilbagekøbsret som medfører, at (typisk) kommunen har ret til at tilbagekøbe ejendommen på et bestemt tidspunkt til den oprindelige salgssum. Historisk set begyndte Københavns Kommune i starten af 1900-tallet at sælge sine ejendomme med en ret til at købe dem tilbage – typisk 70 eller 100 år senere – hvorved kommunen sikrede sig ejendommens fremtidige værdistigning til gavn for alle kommunens borgere.
Retsvirkningen ved hjemfaldspligt er således, at kommunen ved at benytte sig af tilbagekøbsretten tvinger ejeren til at sælge ejendommen til den oprindelige købspris, hvorefter ejeren skal fraflytte ejendommen som ved et almindeligt salg.
Tilbud om frikøb eller udskydelse
Ejendommens værdi falder typisk drastisk frem mod udløbet af hjemfaldspligten, og det kan ligeledes være meget vanskeligt at opnå belåning af ejendommen. Hvis der er mindre end 30 år tilbage til udløbet af hjemfaldspligten, er det ikke længere muligt at belåne boligen med et sædvanligt realkreditlån. Som konsekvens heraf er det ofte svært for ejeren at få solgt ejendommen, og ejeren har derfor i de fleste tilfælde mulighed for at ansøge kommunen om udskydelse eller frikøb af hjemfaldspligten. Udskydelse kan dog maksimalt opnås med en varighed på 35 år.
Udskydelsesbeløbet fastsættes med udgangspunkt i den seneste offentlige vurdering af ejendommen. Dette var før i tiden også tilfældet for beregningen af frikøbsprisen, men den øjeblikkelige ændring i frikøbsordningen i 2017 for Københavns Kommune medførte, at frikøbsprisen i dag udregnes på baggrund af markedsprisen, som fastsættes af en ejendomsmægler udpeget af kommunen. Forskellen mellem den offentlige vurdering og markedsvurdering resulterede dog i, at det blev langt dyrere at frikøbe sin ejendom.
Eksempel på beregning af frikøbspris og udskydelsesbeløb
I det følgende opstilles et regneeksempel på udskydelses- og frikøbsbeløb for en ejerlejlighed på 53 m
2 på Nørrebro.
| Mæglervurdering |
1.490.254 kr. |
| Offentlig ejendomsvurdering |
870.000 kr. |
| Tilbagekøbssum |
222 kr. |
| Tilbagekøbsår |
2030 |
| Udskydelse |
10 år |
Beregning af frikøbsbeløb
Beregning af udskydelsesbeløb
Som det fremgår af de to beregningseksempler, kan der være tale om betydelige summer, hvis man som ejer af ejendommen ønsker at udskyde hjemfaldspligten eller ansøge om frikøb. Det er væsentligt for ejeren eller den kommende køber at have kendskab hertil, eftersom frikøbsprisen kan ses som et udtryk for ejendommens reelle værdi.
Det er derfor altid vores anbefaling, at man nøje undersøger hvilke økonomiske konsekvenser det kan have, hvis man køber en lejlighed med hjemfaldspligt.
Dato: 17.10.2021
Forfatter: Line Stecher og Alexander May-Worre
