20-02-2024
Erstatning ved selvbyg i andelsboliger
Andelsboliger er tit populære hos boligkøbere, fordi det kan være muligt at få meget bolig for pengene. En andelsbolig kan nemlig være et billigere alternativ til en ejerbolig, fordi købsprisen typisk er lavere. Modsat ejerboliger - hvor udbud og efterspørgsel bestemmer prisen - er der lovmæssigt sat loft for, hvor meget en andelsbolig maksimalt må koste.
Men selvom det kan virke som en attraktiv løsning på ens boligsituation, bør man holde sig en række ting for øje, når man køber andelsbolig. I denne artikel behandles problemstillingen ved selvbyg i andelsboliger, som kan have stor økonomisk betydning for andelsboligforeningen, sælger og ikke mindst køber. I de seneste år har domstolene behandlet et stigende antal af sager om mangler ved andelsboliger, der skyldes selvbyg. Der kan være flere forklaringer på, hvorfor andelsboligejere er mere tilbøjelig til at lave selvbyg end ejere af ejerboliger.
Kan man få erstatning for mangler ved en andelsbolig som skyldes selvbyg?
Hvis der som følge af selvbyg er påført andelsboligen en mangel – for eksempel ulovlige elinstallationer eller et ulovligt badeværelse – så kan køber efter omstændigheder ophæve købet, kræve erstatning eller et forholdsmæssigt afslag.
Betingelserne for at kræve et forholdsmæssigt afslag er gennemgået i en af vores andre artikler, som kan findes her:
https://bremeradvokater.dk/arkiver/artikler/mangler-ved-andelsboliger-om-forholdsmaessigt-afslag. I det følgende gennemgås derfor alene betingelserne for at gøre et erstatningskrav gældende mod en ’selvbyggende sælger’.
Selvbyggeransvaret
Køb og salg af andelsboliger er ikke omfattet af huseftersynsordningen, hvilket har den betydning, at selvbyggeransvaret hviler på et culpa- og ikke et objektivt ansvar. Selvbyggeransvaret omfatter derfor for eksempel ikke udviklingsskader, men formentlig fejl begået af venner, bekendte o.l., samt ægtefæller, der har deltaget i arbejdet. Herudover må det i antages, at selvbyggeransvaret uden for huseftersynsordningen altid omfatter enhver udførelse af arbejder under professionel håndværkerstandard:
UfR.1992.819 V: Ansvar for ulovligt og håndværksmæssigt ukorrekt udførte vandrør. Sælger havde selv udført det mangelfulde arbejde og blev erstatningsansvarlig, da han ikke havde oplyst køber om selvbyg.
UfR. 2000.247 V: Sælger havde fået en bekendt til at lave elinstallationer, som køber havde konstateret mangler ved. Landsretten lagde til grund at S havde ansvaret for manglerne ved elinstallationen, hvormed han blev pålagt at betale erstatning.
UfR. 2004.2496 V: Selvbyg. Ansvar for fejlkonstrueret og fejludført tilbygning. Sælger ansås erstatningsansvarlig på grund af de begåede fejl, der måtte anses for grove. Landsretten tiltrådte derfor at køber kunne gøre et erstatningsansvar gældende direkte mod S.
Sælger kan også blive pålagt at betale erstatning, hvis han har afgivet en garanti om, at de udførte arbejder – værende selvbyg eller ej – er efter håndværksmæssige standarder, og det viser sig ikke at være tilfældet:
TBB.2001.27B: Et badeværelse i en andelslejlighed var ikke udført i overensstemmelse med de dagældende regler, ikke anmeldt til bestyrelsen og ikke godkendt af bygningsmyndigheden. Sælger havde udført badeværelset og oplyst, at alle installationer var lovlige og godkendte af bestyrelsen. Sælger fandtes derved at have givet garanti for lovligheden og være erstatningsansvarlig for udgifter til udbedring og midlertidig fraflytning i udbedringsperioden.
Hvis sælger
har oplyst om selvbyg, skal der utvivlsomt mere til førend sælger ifalder et erstatningsansvar. Køber må i så fald være forberedt på udførelse på amatørniveau og på fejl i et vist omfang, herunder ulovligheder. Det er derfor klart at anbefale, at køber beder sælger om en udtrykkelig tilkendegivelse om, hvorvidt der er lavet selvbyg i boligen.
På baggrund af ovenstående kan en sælger efter omstændighederne altså ifalde et selvbyggeransvar som følge af væsentligt grove byggefejl, en garanti eller ved ikke at iagttage den loyale oplysningspligt, hvilket efter omstændighederne kan medføre et erstatningsansvar.
Højesteret behandler snart spørgsmålet
Procesbevillingsnævnet har den 28. september 2023 meddelt en sælger af en andelslejlighed tilladelse til anke til Højesteret af en dom, der er afsagt af Østre Landsret den 23. juni 2023 (BS-54131/2022).
I en købsaftale mellem køber og sælger blev prisen på en andelslejlighed fastsat i overensstemmelse med andelsboligforeningslovens § 5 om maksimalpris. I købesummen indgik således forbedringer, herunder et beløb på i alt 23.904 kr. for forbedringer på et badeværelse. Køber konstaterede senere mangler ved badeværelset, herunder at visse forhold ved badeværelset ikke var lovlige. Det blev under sagen endvidere oplyst, at badeværelset var selvbyg. Køber krævede under sagen i alt 59.040 kr. i erstatning for udbedringsudgifterne til manglerne i badeværelset.
Byretten tog købers påstand til følge for i alt 47.140 kr. Byretten lagde i den forbindelse vægt på den i sagen udfærdigede skønserklæring og skønsmandens besvarelser, samt at badeværelset var udført som selvbyg og at flere forhold ikke var i overensstemmelse med byggeforskrifter. Derudover lagde byretten vægt på, at arbejderne ikke var udført håndværksmæssigt korrekt. Landsretten stadfæstede byrettens dom. Landsretten henviste i sin afgørelse til de af byretten anførte grunde. Derudover udtalte landsretten, at købers tab var opgjort til i 47.140 kr.
Procesbevillingsnævnets afgørelse medfører, at Højesteret kommer til at behandle samme spørgsmål, som er behandlet ved denne artikel. Herved kan vi forhåbentlig få en dybere indsigt i selvbyggeransvaret, herunder hvilke forhold, der ved domstolens vurdering af mangler ved andelsboliger skal inddrages, når det skal vurderes, om en selvbygger kan ifalde et erstatningsansvar.
Skrevet af Alexander May-Worre og Christian Nordahl Örtegren
Dato: 20. februar 2024
