05-07-2022
Den 28. juni 2022 afsagde Højesteret en vigtig dom, som fastslår, at en køber som retter mangelkrav mod en sælger af en andelsbolig skal bevise, at køberen ville have krævet nedslag i købesummen, hvis køberen havde haft kendskab til manglerne på tidspunktet for købsaftalens indgåelse.
Sagen kort:
Køberen havde i 2014 købt en andelsbolig på Amager. En del af købesummen angik individuelle forbedringer i andelsboligen.
Efter overdragelsen konstaterede køberen, at der var mangler ved forbedringer i badeværelset og skimmelsvamp andelsboligen. Køberen nedlagde derfor påstand om erstatning på 250.000 kr., subsidiært et afslag i købesummen.
Under retssagen anerkendte sælgeren af andelsboligen, at der var grundlag for et afslag på 20.000 kr. for mangler ved forbedringer af badeværelset.
Spørgsmålet var derefter, om køberen var berettiget til at kræve yderligere erstatning eller afslag fra sælgeren.
Højesterets afgørelse:
Højesteret fandt, ligesom Landsretten, at sælgeren ikke havde handlet ansvarspådragende, hvorfor køberen ikke kunne rette et krav om erstatning mod sælgeren, idet sælgeren ikke havde haft kendskab til manglerne ved købsaftalen indgåelse.
Spørgsmålet var derefter, om køberen havde krav på et afslag i købesummen, idet et afslag i købesummen ikke forudsætter ”ond tro” hos sælgeren.
Højesteret udtalte, at det som udgangspunkt måtte bero på de almindelige køberetlige principper, hvorvidt en køber af andelsbolig har krav på afslag i købesummen, hvis der viser sig at være mangler ved andelsboligen.
Ved afgørelsen af, om en køber har krav på et afslag i købesummen som følge af mangler, må der tages udgangspunkt i, om købesummen var blevet lavere, hvis der havde været kendskab til manglerne ved købsaftalens indgåelse.
Højesteret udtalte, at efter andelsboliglovens maksimalprisregler skal der ved fastsættelsen af købesummen for en andelsbolig tages højde for mangler, som er kendte på tidspunktet for købsaftalens indgåelse, herunder ved at prisen for mangelfulde forbedringer nedsættes eller bortfalder helt. Dette vil udgøre den nedsatte maksimalpris.
Endvidere udtalte Højesteret at maksimalprisreglerne i almindelighed vil indebære, at der handles til priser under markedsværdien, og at der derfor er en formodning for, at parterne med kendskab til manglerne ville have handlet til den nedsatte maksimalpris.
Afgørende for sagen var således, om køber kunne løfte bevisbyrden for, at kendskab til manglerne ville have ført til, at købesummen var blevet lavere end maksimalprisen nedsat med 20.000 kr.
Højesteret lagde til grund, at køber ikke havde løftet denne bevisbyrde, og derfor ikke var berettiget til yderligere afslag i købesummen.
BREMER Advokaters kommentarer
Hos Bremer Advokater behandler vi hvert år et ganske stort antal sager om mangler ved andelsboliger. Med den netop afsagte Højesteret dom, kan vi nu med sikkerhed slå fast, at køberens mulighed for at rette krav om forholdsmæssigt afslag er blevet indskrænket og vi forventer, at der i disse sager fremadrettet, vil være et forøget fokus fra køberens side på at dokumentere og sandsynliggøre de pågældende manglers betydning i den konkrete sag.
Med andre ord må vi forvente, at køberne kommer lidt mere på ”arbejde” med henblik på at sikre, at der er grundlag for at rette et krav om forholdsmæssigt afslag.
Idet andelsboliger i langt overvejende grad netop handles til maksimalpriserne, og idet sælgerne af andelsboligerne ofte ikke har kendskab til mangler, som eksempelvis skjult skimmelsvamp i badeværelset eller i køkkenet, forventer vi, at vi fremover vil se et større antal sager, hvor sælgere af andelsboliger bliver frifundet for mangelkrav.
Dato: 05.07.2022
Forfattere: Anna Lundvig og Alexander May-Worre
