25-10-2026

HVAD SKER DER MED HUSET VED SKILSMISSE?

Når et ægtepar bliver skilt, er huset ofte den største økonomiske værdi, og samtidig den største kilde til usikkerhed. Mange spørger derfor: Hvad sker der med huset, når vi skal skilles?

Det korte svar er, at huset ikke automatisk bliver solgt eller overdraget, når I bliver skilt. I skal sammen finde en løsning – enten ved at sælge boligen, lade den ene ægtefælle overtage huset eller fortsætte som medejere i en periode. Kan I ikke blive enige, kan sagen i sidste ende afgøres som led i bodelingen.

I denne artikel gennemgår vi de vigtigste regler og muligheder, så du ved, hvad der sker med huset ved en skilsmisse, og hvilke forhold du bør være særligt opmærksom på.

Hvad sker der med huset ved skilsmisse?

En skilsmisse ændrer ikke automatisk ejerforholdene til jeres bolig. Står begge ægtefæller på skødet, ejer I fortsat huset sammen, indtil der er indgået en aftale eller truffet en afgørelse om noget andet, herunder ikke mindst hvilken værdi huset skal indgå i bodelingen med.

Det betyder blandt andet, at:

• - huset bliver ikke automatisk solgt
• - den ene ægtefælle kan ikke uden den andens accept overtage huset
• - ingen kan ensidigt ændre ejerforholdene, fx sælge huset
• - boligen indgår som en del af bodelingen.

Hvordan huset skal håndteres, afhænger blandt andet af jeres økonomi, eventuelle fælles børn og jeres mulighed for at blive enige.  

De tre muligheder for huset ved skilsmisse

Når I skal fordele boligen, er der som udgangspunkt tre løsninger.

1. I sælger huset

Den mest almindelige løsning er, at huset sælges til en køber på det frie marked. Når boligen er solgt, bliver provenuet – eller et eventuelt underskud – opgjort og indgår beløbsmæssigt i opgørelsen af boet.

Et salg kan være en fordel hvis:

• - ingen ønsker at blive boende
• - ingen kan godkendes til at overtage lånene alene
• - I ønsker en hurtig økonomisk afslutning.

2. Den ene overtager huset

Ønsker den ene ægtefælle at blive boende, kan vedkommende købe den anden ud. Det kræver typisk, at:

• - boligen værdiansættes
• - banken og realkreditinstituttet godkender overtagelsen
• - at den sælgende ægtefælle slettes som skyldner på lån i boligen
• - den overtagende ægtefælle kan overtage eller omlægge lånene
• - der udarbejdes og tinglyses et skilsmisseskøde.

Derudover skal den anden ægtefælle kompenseres for sin andel af en eventuel friværdi i boligen. En overtagelse kræver derfor både en juridisk og økonomisk afklaring.  

3. I fortsætter som medejere i en periode

Nogle vælger at udsætte salget.

Det kan eksempelvis være fordi:

• - boligmarkedet er ugunstigt
• - børnene skal have mulighed for at blive boende
• - den ene endnu ikke kan overtage huset.

I disse situationer er det vigtigt at lave en skriftlig aftale om blandt andet:

• - hvem der bor i huset
• - hvordan udgifterne fordeles
• - hvornår huset skal sælges
• - hvordan en senere overtagelse skal ske
• - om der skal betales en fiktiv husleje til den ægtefælle, som eventuelt flytter ud af huset.

En klar aftale mindsker risikoen for konflikter senere, og det er anbefalelsesværdigt at være på forkant i denne situation.  

Kan den ene blive boende i huset?

Ja. Det er ikke usædvanligt, at den ene ægtefælle bliver boende, mens skilsmissen og bodelingen behandles. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at vedkommende også får huset på længere sigt.

Hvis I ikke kan blive enige om, hvem der skal benytte boligen, kan spørgsmålet indgå i den samlede behandling af jeres bodeling. Ved vurderingen kan der blandt andet lægges vægt på familiens konkrete forhold – eksempelvis hvis fælles børn har deres faste bopæl hos den ene forælder.

Hvem betaler lån og udgifter, mens huset ikke er solgt?

Det spørgsmål giver anledning til mange konflikter. Så længe ejerforholdene ikke er ændret, består de økonomiske forpligtelser som udgangspunkt fortsat.

Det kan blandt andet omfatte:

• - realkreditlån
• - banklån
• - ejendomsskatter
• - husforsikring
• - fællesudgifter
• - nødvendige vedligeholdelsesudgifter.

Hvordan udgifterne endeligt skal fordeles mellem jer, afhænger af de konkrete omstændigheder og indgår ofte i den samlede økonomiske opgørelse ved bodelingen.

Hvad er fiktiv husleje?

Hvis den ene ægtefælle flytter ud, mens den anden fortsætter med at bo i huset alene, kan den boende ægtefælle som anført ovenfor i visse tilfælde skulle betale fiktiv husleje.

Fiktiv husleje er ikke en almindelig husleje, men en økonomisk kompensation til delingsboet for den fordel, den ene ægtefælle har ved alene at kunne benytte boligen.

Størrelsen afhænger af de konkrete forhold og fastsættes ikke automatisk efter en bestemt beregningsmodel. Der tages dog normalt udgangspunkt i, hvad boligen på det frie marked ville kunne udlejes til i ren husleje. Det er derfor en god idé at få juridisk rådgivning, hvis spørgsmålet opstår.

Hvad hvis huset har negativ friværdi?

Ikke alle skilsmisser handler om at dele en gevinst. Hvis huset er mindre værd end den samlede gæld, skal underskuddet også håndteres.

Det kan betyde, at:

• - huset sælges med tab
• - begge hæfter for den resterende gæld efter de regler, der gælder for de konkrete lån
• - den ene overtager både huset og den tilhørende gæld, hvis banken accepterer det.

En negativ friværdi gør ofte bodelingen mere kompleks og stiller større krav til den økonomiske planlægning.

Hvad hvis kun én af os står på skødet?

Mange tror, at den registrerede ejer automatisk får huset. Så enkelt er det ikke.

Selvom kun én ægtefælle er tinglyst ejer, vil husets værdi stadig få betydning ved bodelingen, hvis huset ikke er gjort til særeje for ejerægtefællen. Derfor bør ejerforhold, eventuelle ægtepagter og husets finansiering altid vurderes konkret.

Hvordan fastsættes husets værdi?

Hvis den ene skal overtage huset, skal der fastsættes en realistisk markedsværdi.

Det sker ofte ved hjælp af:

• - en ejendomsmæglervurdering
• - en uvildig vurderingsmand
• - eller en fælles aftalt værdi mellem ægtefællerne.

Kan I ikke blive enige om værdien, kan der blive behov for yderligere dokumentation eller en sagkyndig vurdering. En korrekt værdiansættelse er afgørende for, at bodelingen bliver retfærdig.

Hvad er et skilsmisseskøde?

Hvis den ene overtager huset, skal ejerændringen registreres. Det sker ved at udarbejde et skilsmisseskøde, som efterfølgende tinglyses.

Skødet dokumenterer blandt andet:

• - hvem der overtager ejendommen
• - hvilke lån der overtages
• - hvornår ejerskiftet sker
• - de juridiske vilkår for overdragelsen.

Det er vigtigt, at skødet udarbejdes korrekt, da fejl kan få både juridiske og økonomiske konsekvenser.

Hvornår bør man kontakte en advokat?

Mange skilsmisser kan løses i god dialog. Men hvis der er uenighed om boligen, betydelig friværdi, fælles gæld eller usikkerhed om jeres rettigheder, kan det være en fordel at få juridisk rådgivning tidligt i forløbet.

Hos Bremer Advokater rådgiver vi om hele processen omkring bolig ved skilsmisse – fra de første overvejelser til den endelige bodeling. Vi hjælper blandt andet med at afklare jeres rettigheder, gennemgå de økonomiske forhold og sikre, at aftaler om huset bliver juridisk holdbare.

Ofte stillede spørgsmål om hus ved skilsmisse

Kan min ægtefælle tvinge mig til at sælge huset?

Nej, et hus bliver ikke automatisk solgt ved en skilsmisse. Hvis I ikke kan blive enige om løsningen, kan spørgsmålet blive en del af bodelingen og i sidste ende kræve en juridisk afgørelse.

Kan jeg blive boende i huset efter skilsmissen?

Ja, hvis I bliver enige om det, eller hvis den konkrete situation taler for det. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at du også bliver den endelige ejer.

Hvem betaler realkreditlånet under skilsmissen?

Det afhænger af jeres aftaler og lånenes udformning. Indtil ejerforholdene ændres, består de økonomiske forpligtelser som udgangspunkt fortsat.

Hvad hvis vi har børn?

Har I fælles børn, kan deres behov få betydning for de praktiske løsninger omkring boligen, men det betyder ikke automatisk, at den ene ægtefælle får huset.

Hvad hvis huset har negativ friværdi?

Så skal underskuddet også håndteres som en del af bodelingen. En negativ friværdi kan gøre processen mere kompliceret.

Kan kun én overtage huset?

Ja, hvis økonomien kan godkendes af banken og realkreditinstituttet, og der gennemføres en korrekt overdragelse.

Hvad er et skilsmisseskøde?

Et skilsmisseskøde er det dokument, der overfører ejendommen fra den ene eller begge ægtefæller til den nye ejer og registreres i tingbogen.

Skal vi have en advokat?

Det er ikke et krav, men juridisk rådgivning kan være en stor hjælp, hvis der er uenighed om huset, økonomien eller bodelingen.

Få rådgivning om bolig ved skilsmisse

Beslutningen om, hvad der skal ske med huset, er ofte en af de vigtigste økonomiske beslutninger ved en skilsmisse. En korrekt løsning kan have stor betydning for både jeres økonomi og jeres fremtidige muligheder.

Hos Bremer Advokater hjælper vi med at skabe overblik over reglerne og finde den løsning, der passer bedst til jeres situation.

Læs mere om hvad der sker med boligen ved skilsmisse, og få et samlet overblik over reglerne og processen her.