09-05-2019

Værdifastsættelse af fast ejendom i dødsboer

Inden en ejendom udlægges som arv skal der tages stilling til hvilken værdi der skal lægges til grund. Der er flere muligheder alt efter hvilke hensyn der skal inddrages. Det gælder hvad enten der er tale om en ejerlejlighed, et hus, et sommerhus eller en erhvervsejendom.

Udgangspunktet er, at alle aktiver skal værdiansættes til værdien i handel og vandel i det aktuelle marked jf. boafgiftsloven § 12. Når boafgiften skal beregnes tillades det efter værdiansættelsescirkulæret, at en fast ejendom udlægges til den offentlige ejendomsvurdering. Der kan endvidere fratrækkes eller tillægges op til 15 % af vurderingen.

En nylig dom fra Højesteret afsagt 8. marts 2016 har fastslået, at Skat som udgangspunkt skal acceptere en værdifastsættelse, der holder sig indenfor for grænsen på +/- 15 %. Kun i særlige tilfælde kan Skat tilsidesætte denne værdifastsættelse, og kræve, at der udmeldes en sagkyndig til at værdiansætte ejendommen.

I flere tilfælde kan det være nødvendigt eller hensigtsmæssigt at få ejendommen vurderet af en sagkyndig vurderingsmand, eksempelvis en ejendomsmægler, for at fastlægge den aktuelle handelsværdi – man skal dog passe på, da den sagkyndige vurdering i så fald vil være bindende jf. Vestre Landsrets kendelse gengivet i FM 2013.96. Man kan med andre ord ikke herefter gå tilbage til at anvende den offentlige vurdering +/- 15 %.

Ønsker arvingen/arvingerne ejendommen værdiansat så lavt som muligt for ikke at blive pålagt ekstra boafgift, vil man som udgangspunkt bruge den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 %. Der kan dog være tilfælde – særligt i dagens marked – hvor en konkret vurdering vil medføre en lavere værdiansættelse.

Når der er flere arvinger der ikke alle skal have deres forholdsmæssige andel af ejendommen udlagt som arv, kan det også her være hensigtsmæssigt at få vurderet ejendommen. Eventuelt kan flere vurderinger indhentes, men det vil i mange tilfælde være en bedre løsning, at arvingerne i fællesskab udpeger én vurderingsmand, så der ikke efterfølgende opstår diskussion om hvilken vurdering der skal lægges til grund, idet der kan være stor forskel på værdiansættelsen.

Endelig kan der være tilfælde, hvor en ejendom ønskes værdiansat så højt som muligt. Det kan være tilfældet, hvor arvingen selv vurderer, at den pris der kan opnås indenfor en kort årrække vil være væsentlig højere end udlægsværdien. Hvis der er tale om en ejendom, der bliver beskattet ved videresalg (alle ejendomme der ikke har fungeret som familiens bolig eller sommerhus, og derfor er undtaget beskatning), vil arvingen i så fald kun skulle betale arveafgiften 15 eller 36,25 % af den værdi ejendommen udlægges til, hvorimod fortjeneste udover dette beskattes som almindelig indkomst.

Sælges ejendommen til tredjemand skal salgsprisen med fradrag af handelsomkostningerne lægges til grund.

Dato: 09.05.2019
Forfatter: Alexander May-Worre