15-05-2020

Som lejer er det ikke tilstrækkeligt at gøre indsigelse imod udlejers opsigelse digitalt. Det fastslår en ny Højesteretsdom.

Selvom vi lever i en tid, hvor teknologien er fremherskende, sætter lejeloven, uanset aftale herom, grænser for parternes mulighed for at kommunikere digitalt. Højesteret fastslog dette i ved dom af 5. maj 2020, hvorefter lejerens indsigelse mod udlejers opsigelse ikke kunne indgives digitalt, hvorfor fristen for indsigelse var overskredet.

Lejer og udlejers mulighed for udveksling af digitale dokumenter

For lejekontrakter indgået før 1. januar 2018, skulle det aftales mellem parterne, såfremt de ønskede muligheden for udveksling af digitale dokumenter. Loven blev imidlertid ændret i januar 2018 og medførte, at parterne med lejelovens angivende varsel aktiv skulle fravælge, hvis meddelelser ikke skulle afgives som digitale dokumenter. Denne mulighed trådt imidlertid først i kraft den 1. januar 2019 for lejeaftaler, som var indgået før 1. januar 2018.

Hvis udlejeren eller lejeren er fritaget fra digital post, kan der i lejeforholdet ikke kommunikeres digitalt mellem parterne.

Uanset dette fastslår loven, at meddelelser om udlejerens opsigelse, lejerens indsigelse mod udlejerens opsigelse og meddelelse af betalingspåkrav ikke kan afgives som digitale dokumenter. Dette er forsat gældende uanset lovændringen.

Lejelovens bestemmelse om udlejerens opsigelse og lejerens indsigelse  

Det følger af lejelovens § 87, stk. 1, 1. led, at udlejerens opsigelse skal være skriftlig og indeholde oplysninger om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. I de tilfælde, hvor lejeren ikke vil godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse imod opsigelsen, jf. stk. 2.

Konsekvenserne af manglende overholdelse af fristen er, at man som lejer fortaber muligheden for at gøre indsigelse.

Den konkrete sag

I sagen havde udlejeren fremsendt opsigelse af lejemålet som quickbrev, hvorefter en kopi heraf også blev sendt til lejerens e-mailadresse og til lejernes advokat. Lejerne afgav imidlertid alene indsigelsen pr. e-mail.

Sagen omhandlede derfor gyldigheden af lejerens indsigelse.

Boligretten nåede i sin afgørelse frem til, at indsigelsen ikke var gyldig, idet lejerne ikke på andre måder end ved e-mail havde gjort indsigelse imod udlejerens opsigelse af lejemålet. Hvad angår udlejerens opsigelse fandt boligretten, at denne var gyldig og var fremsendt skriftligt til lejerne i overensstemmelse med kravet i lejeloven.

På denne baggrund opfyldte lejernes indsigelse ikke kravet efter lejeloven om skriftlig indsigelse indenfor 6 ugers fristen. Lejerne havde som følge heraf fortabt deres ret til at fremsætte indsigelse mod opsigelsen af lejemålet og var derfor forpligtede til at fraflytte lejemålet. Landsretten nåede til samme resultat som boligretten.

Højesterets dom af 05. maj 2020

Højesteret traf afgørelse den 5. maj 2020, hvorved landsrettens dom blev stadfæstet.

Højesteret gjorde i den forbindelse opmærksom på, at parterne efter dagældende § 4, stk. 2, i lejeloven kunne aftale mulighed for udveksling af digitale dokumenter, men at det dog ikke kunne aftales at meddelelser efter blandt andet § 87 kunne afgives som digitale dokumenter.

Højesteret fandt på denne baggrund, ligesom boligretten og Østre Landsret, at en indsigelse sendt pr. mail ikke opfylder krav om skriftlighed i lejelovens § 87, stk. 2. For Højesteret kunne det ikke føre til andet resultat, at parterne tidligere havde kommunikeret om lejemålet pr. e-mail.

Hvad betyder det for dig som lejer?

Hvis din udlejer opsiger dit lejemål, og du har indsigelse imod dette, er det afgørende, hvordan du fremsender den skriftlige indsigelse. Dommen fra Højesteret fastslår, at indsigelser imod udlejerens opsigelser skal altid ske ved brev. En e-mail, SMS mv. er derfor ikke tilstrækkeligt.

Dato: 15.05.2020
Forfatter: Alexander May-Worre og Carlotte Kengne