09-05-2021

Højesteret slår fast: Gamle ejendomsvurderinger kan forsat lægges til grund, når fast ejendom overdrages til et familiemedlem efter den såkaldte 15 %-regel

I en ny kendelse slår Højesteret fast, at de offentlige vurderinger skal respekteres, også selvom de er alt for lave. Det betyder, at fast ejendom kan overdrages til et familiemedlem til 15 % under den seneste offentlige vurdering.

Kort om 15 %-reglen

Siden 1982 har det været muligt at overdrage fast ejendom til et familiemedlem til +/- 15 % af den offentlige vurdering. Dette er fastsat i værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Heri fremgår det: ”Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.”

De sidste ti år har de offentlige vurderinger stået stille. Derfor mener Skattestyrelsen, at flere ejendomme reelt er mere værd, end hvad de sidst er blevet vurderet til, hvorfor 15 %-reglen ikke burde kunne anvendes.

Skatteministeriet har sammen med de planlagte regler for de nye offentlige ejendomsvurderinger lagt op til, at 15 %-reglen skal erstattes af en ny 20 %-regel.

Den nye 20 %-regel får umiddelbart kun virkning for overdragelser af fast ejendom, hvor der er foretaget en ny vurdering af ejendommen.

Kendelsen fra Højesteret

Sagen, som var blevet indbragt for Højesteret, vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt Skattestyrelsen kunne kræve en sagkyndig vurdering af handelsværdien af en erhvervsejendom, som var udlagt til en arving.

I forbindelse med et dødsbo var to ejendomme blev udlagt til en arving indenfor 15%-reglen. I den forbindelse ønskede Skattestyrelsen en sagkyndig vurdering af handelsværdien, idet Skattestyrelsen gjorde gældende, at værdiansættelsen af ejendommen var for lav og dermed ikke udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

Højesteret udtalte, med henvisning til en tidligere kendelse af 8. marts 2016, at skattemyndighederne skal acceptere værdiansættelser foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, som taler imod det.

Hertil udtalte Højesteret, at prisstatistikker vedrørende sammenlignelige udlejningsejendomme i samme geografiske område og beregninger vedrørende afkastprocenten for den udlagte ejendom, som Skattestyrelsen henviste til, ikke kunne betragtes som særlige omstændigheder, der gjorde, at 15 %-reglen ikke skulle anvendes. Dette måtte i stedet anses som et udtryk for, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet.

Særlige omstændigheder må herefter vedrøre konkrete forhold på selve ejendommen og må ikke være udtryk for generelle betragtninger, men hvornår der præcis foreligger "særlige omstændigheder", er fortsat uklar.

Højesteret afviste derfor Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering af handelsprisen.

Højesteret lagde vægt på, at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det er det offentlige, der er nærmest til at bære risikoen i de tilfælde, hvor ejendomsvurderingen gennem en længere periode ikke er blevet ajourført og derfor er for lav.

Dato: 09.05.2021
Forfatter: Alexander May-Worre og Anna Lundvig