19-07-2021

AREALMANGLER VED KØB AF FAST EJENDOM

I efteråret 2020 afsagde Højesteret dom i en sag, som omhandlede arealmangler ved køb af et parcelhus. Et af de essentielle emner, som Højesteret forholdt sig til var, hvorvidt en generel udformet ansvarsfraskrivelse vedrørende arealmangler var bindende overfor parterne. 

Sagens omstændigheder

Køber købte i 2016 et parcelhus til 2 mio. kr. I salgsopstillingen fremgik det, at ejendommens boligareal udgjorde 148 m², med tillæg af en garage, som udgjorde 24 m² og et drivhus/udestue på 18 m². De samme oplysninger fremgik af BBR-meddelelsen.

Det viste sig dog efterfølgende, at drivhuset/udestuen indgik i boligarealet med 20 m², hvilket betød at ejendommens boligareal derfor kun udgjorde 128 m². Drivhusets/udestuens areal var således kvadratmetermæssigt dels forkert indberettet til BBR, dels forkert registreret idet det fremgik, at arealet ikke indgik i boligarealet.

Køber gjorde derfor gældende, at sælger havde givet urigtige oplysninger om ejendommens boligareal, hvilket måtte kunne betragtes som en væsentlig mangel, og køber krævede derfor et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Arealmangler

Tilbage i 2013 fastslog Højesteret, at arealmangler ikke er knyttet til bygningens fysiske tilstand, da den bygningssagkyndige ikke er forpligtet til at kontrollere ejendommens boligareal i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporten. Arealmangler kan derfor ikke anmeldes som en mangel hos ejerskifteforsikringen. Højesteret udtalte i forbindelse med domsafsigelsen, at arealmangler ikke er omfattet af sælgers ansvarsfrihed jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom. I sagen fra 2016 kunne køber således gøre et krav om arealmangler gældende direkte overfor sælger.

Sælger og mæglers ansvarsfraskrivelse

Sælger påstod frifindelse for kravet med henvisning til ansvarsfraskrivelsesklausulen, som var indføjet i købsaftalen med følgende ordlyd:

”Køber er bekendt med og accepterer, at ejendommens areal er hentet fra BBR-registret. Køber er blevet opfordret til at foretage egen opmåling af ejendommen. Eventuelle kvadratmeterafvigelser fra det i BBR-meddelelsen angivne er sælger og ejendomsmægler uvedkommende.”

Sælger gjorde gældende, at køber måtte bære risikoen for, at ejendommens areal var mindre end oplyst, da køber var blevet opfordret til selv at foretage en opmåling af ejendommens areal.

Højesterets afgørelse

Højesteret gav, med henvisning til tidligere Højesteretsdom U 2013.3175, køber medhold i, at der foreligger en mangel ved en salgsgenstand, hvis sælgeren har givet urigtige oplysninger, som har haft betydning for køberens beslutning om at erhverve genstanden. I dette tilfælde drejede det sig om 20 m² af ejendommens areal, som ikke kunne betragtes som uvæsentlig.

Spørgsmålet var herefter, om ansvarsfraskrivelsen i købsaftalen var gældende. Højesteret lagde i vurderingen af ansvarsfraskrivelsen gyldighed vægt på, at ejendomsmægleren, som havde udformet ansvarsfraskrivelsen, gjorde gældende, at det var en standardbestemmelse, som indgik i alle købsaftaler, og at parterne ikke havde drøftet det faktiske areal i ejendommen.  Højesteret konkluderede dog, at der var tale om en generel ansvarsfraskrivelse, som ikke afskar køberen fra at kunne kræve et forholdsmæssigt afslag i prisen, når salgsopstillingen indeholdt urigtige oplysninger om ejendommens boligareal.

Højesteret stadfæstede derfor Landsrettens afgørelse, og køber blev tilkendt et forholdsmæssigt afslag på 150.000 kr.

Bremer Advokaters anbefaling

I de fleste købekontrakter har mægleren indføjet en ansvarsfraskrivelsesklausul vedrørende arealmangler, og Højesterets dom afspejler derfor en praktisk problemstilling, som vi meget ofte støder på, når vi rådgiver vores klienter i forbindelse med køb af fast ejendom. Under henvisning til Højesterets dom er det altid vores anbefaling, at en sådan ansvarsfraskrivelsesklausul ikke bør accepteres, da det kan have store økonomiske konsekvenser for køber, såfremt der konstateres afvigelser i ejendommens areal. Derfor er det vores anbefaling, at man som køber af fast ejendom altid bistås af en advokat, som bistår med at gennemgå handlens dokumenter og fremsender advokatforbehold.

Dato: 19.07.2021
Forfatter: Line Stecher og Anna Lundvig