10-06-2020
Ved overdragelse af fast ejendom til nærtstående finder værdiansættelsescirkulæret fra 1982 anvendelse. Cirkulæret indeholder den såkaldte +/- 15 pct.-regel, som er en hjælperegel til værdiansættelse af ejendomme i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning. Skatteministeriet har den 5. maj 2020 sendt et udkast til ændring af værdiansættelsescirkulæret i høring, som skal sikre overensstemmelse med de nye regler i ejendomsvurderingsloven. Udkastet fastslår, at den såkaldte +/- 15 pct.-reglen ændres til en +/- 20 pct.-regel.
Værdiansættelsescirkulæret af 1982 regulerer værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning. Efter cirkulæret ansættes de aktiver, der er omfattet af skatte- og afgiftsberegningen til deres handelsværdi på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Handelsværdien er udtryk for det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i fri handel.
Ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående har cirkulæret siden 1982 fastslået den såkaldte +/- 15 pct.-regel i punkt 6, 2. afsnit. Heri fremgår, at ”Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.”
Reglen har hidtil haft stor betydning i praksis og har betydet, at en værdiansættelse efter disse principper vil blive accepteret af skattemyndighederne. I tilfælde hvor værdiansættelsen er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres således, at den holdes inden for denne ramme. Dette forudsætter dog, at boet eller parterne ikke har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde, jf. punkt 6, 3. afsnit.
Skatteministeriet fastslår i sit udkast, som er sendt i høring den 5. maj 2020, at +/- 15 pct.-reglen ændres til en +/- 20 pct.-regel. Ændringerne af cirkulæret er for at sikre overensstemmelse med de nye regler i ejendomsvurderingsloven, så det spænd, der anvendes, kommer til at svare til det usikkerhedsspænd på 20 pct., der vil gælde vedrørende de nye ejendomsvurderinger.
Ifølge udkastet træder denne i kraft den 1. juli 2020, dog skal den først have virkning for overdragelse af en fast ejendom, når ejeren på overdragelsestidspunktet har fået en vurdering af ejendommen efter den nye ejendomsvurderingslov.
Udkastets punkt 6, 2. afsnit fastslår nu, at ”Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 20 pct. højere eller lavere end den nævnte ejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.” Udkastets punkt 6, 2. afsnit er formuleret identisk med den gældende bestemmelse i 1982-cirkulæret, dog har Skatteministeriet valgt at tilføje ”medmindre der foreligger særlige omstændigheder”, hvilket ikke findes i det gældende værdiansættelsescirkulæres punkt 6, 2. afsnit.
Skatteministeriet præciserer ikke i sit udkast, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”. Skattestyrelsen har tillige sendt et udkast til et nyt styresignal i høring den 5. maj 2020, som indeholder Skattestyrelsens fortolkning af retspraksis på gaveområdet samt fortolkning af, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”. Skattestyrelsens styresignal vedrører dog +/- 15 pct. reglen, idet Skatteministeriets udkast (jf. ovenfor) endnu ikke er trådt i kraft. Desuagtet vedrører den, hvornår der efter Skattestyrelsens opfattelse foreligger ”særlige omstændigheder”.
Efter Skattestyrelsens opfattelse kræver det, at der er ét eller flere holdepunkter for, at ejendomsvurderingen ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi. I de tilfælde hvor der foreligger særlige omstændigheder, kan en overdragelse foretaget efter +/- 15 pct.-reglen indebære en gavebeskatning af prisforskellen mellem værdien efter +/- 15 pct.-reglen og handelsværdien. Ligeledes kan Skattestyrelsen ændre boets værdiansættelse i et dødsbo eller begære sagkyndig vurdering ved skifteretten, hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Skattestyrelsen opstiller en ikke udtømmende oplistning af eksempler på holdepunkter, hvor ejendomsvurderingen ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi. Ifølge Skattestyrelsen beror det endvidere på en samlet vurdering, hvori indgår en række forhold.
Efter Skattestyrelsens opfattelse kan der blandt andet foreligge særlige omstændigheder, hvis en handel er i nær tidsmæssig sammenhæng med overdragelsen af en ejendom fra et dødsbo eller en gaveoverdragelse. Dette forudsætter, at der er en prisforskel mellem handelsprisen og ejendomsvurderingen på +/- 15 pct. I disse tilfælde vil Skattestyrelsen ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter værdiansættelsescirkulæret. En handel med ejendommen kan være sket enten før eller efter arveudlægget eller gaveoverdragelsen. Det betyder f.eks., at arvinger i et dødsbo ikke vil kunne overtage en ejendom til +/- 15 % af ejendomsvurderingen og efterfølgende sælge den til den anden arving til en højere pris. Her vil værdiansættelsen ikke være udtryk for den reelle handelsværdi af ejendommen.
Skattestyrelsen anfører tillige, at et andet holdepunkt for at +/- 15 pct.-reglen ikke vil være udtryk for ejendommens reelle handelsværdi er ved salgsforhandlinger. Det vil være tilfældet, hvor afdøde eller arvinger i et dødsbo forud for dødsfaldet eller i forbindelse med bobehandlingen har indgået forhandlinger omkring salg af en ejendom. Tilsvarende gælder, hvis der har været salgsforhandling forud for en gave overdragelse.
Idet cirkulæret først træder i kraft den 1. juli 2020, og styresignal tilsyneladende har virkning aktuelt, skaber dette en usikker retstilling. Det er usikkert, hvad der sker med ejendomme, som sælges inden en ny ejendomsvurdering modtages, samt om de gamle cirkulæreregler stadig kan benyttes i overgangsperioden. Udgangspunktet må dog være, at nærtstående inden den 1. juli 2020 kan overdrage til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15 pct., medmindre der foreligger særlige omstændigheder efter Skattestyrelsen styrsignal.
Dato: 10.06.2020
Forfatter: Alexander May-Worre og Carlotte Kengne
Kontakt os gerne, hvis du har spørgsmål eller ønsker at drøfte en sag. Du kan komme i kontakt med os pr. telefon eller digitalt, ved at udfylde formularen her på siden.