24-08-2022
I december 2020 solgte vores to klienter deres andelsbolig på Frederiksberg med overtagelse pr. 1. marts 2021.
Andelsboligen bestod af to etager og befandt sig i en attraktiv ejendom beliggende midt på Frederiksberg. Andelsboligen blev derfor - ikke overraskende - solgt på kun få dage, og alle parter var umiddelbart glade efter handlens indgåelse.
Vores klienter havde i 2009 købt andelsboligens stuelejlighed, som forud for daværende køb var gennemgående renoveret. Efterfølgende havde vores klienter også erhvervet andelsboligens kælderlejlighed med henblik på sammenlægning af de to lejligheder, og kravet om sammenlægning fremgik således også af aftalegrundlaget for salget mellem parterne.
Kort efter overtagelsen af andelsboligen i marts 2021 modtog vores klienter dog en længere redegørelse fra køberne, som oplistede flere forskellige forhold, der påberåbtes som enten mangler eller som fejl ved den udarbejdede vurderingsrapport, idet køberne mente, at visse forbedringer var fejlagtigt medtaget, samt at der ikke var givet tilstrækkelige fradrag for dårlig vedligeholdelse af andelsboligen, hvorfor der var betalt overpris for andelsboligen.
Køberne fik i den forbindelse tilbageholdt 200.000 kr. af købesummen hos administrator til dækning heraf. Da vores klienter ikke kunne anerkende købernes indsigelser, tog de kontakt til vores kontor, som i april 2021 anlagde sag mod køberne med påstand om frigivelse af det tilbageholdte beløb samt betaling af renter heraf fra marts 2021.
Under sagens verseren – og efter afholdelse af syn og skøn i sagen - gjorde køberne endnu flere krav gældende, og forud for hovedforhandlingen i juni 2022 var der således fremsat 16 forskellige krav mod vores klienter, der samlet set beløb sig til godt 663.000 kr.
Under retssagen nedlagde vi, på vegne af vores klienter, påstand om frifindelse for ethvert af modpartens krav.
Begrundelsen herfor var naturligvis forskellig for de mange forskellige krav, men et gennemgående synspunkt fra vores side var, at der generelt set var tale om synlige forhold, som køberne havde været bekendt med både via vurderingsrapporten, men ligeledes ved deres to besigtigelser af andelsboligen forud for købet. Endeligt havde vores klienter også nævnt flere af forholdene i deres salgsannonce, som det var lykkedes at få genskabt via DBA.
Køberne kunne således i vores optik ikke have haft en berettiget forventning om, at andelsboligen var i en bedre stand, end hvad tilfældet var - hvortil det også bemærkedes, at andelsboligen ej heller var i en sådan stand ved overdragelsen, at der overhovedet var grundlag for at give et fradrag for dårlig vedligeholdelsesstand efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1.
I øvrigt ville en udbedring af de pågældende forhold i et sådan omfang, som skønsmanden i sin skønserklæring havde opgjort udbedringsomkostningerne til, bringe andelsboligen i nyrenoveret stand, hvilket således ville medføre en betragtelig forbedring af andelsboligen. Køberne ville herefter kunne medtage forbedringerne ved et senere salg og således opnå en betragtelig berigelse på vores klienters bekostning.
Endeligt var der efter foreningens faste praksis medtaget en klausul i overdragelsesaftalen, som anførte at ”lejlighedens generelle vedligeholdelsesstand ikke kunne påtales som fejl eller mangel.” Adskillelige af kravene burde således afvises allerede i medfør af denne klausul.
Allerede efter bevisførelsen under hovedforhandlingen frafaldt køberne en del af deres krav, hvorfor deres samlede påstand, inden sagen skulle procederes, var nedskrevet til 531.039 kr.
Som overskriften afslører, valgte Retten på Frederiksberg at give vores klienter fuld medhold i sagen, hvorfor det samlede tilbageholdte beløb skulle frigives til vores klienter med tillæg af renter fra den 16. marts 2021, hvor beløbet burde være blevet frigivet.
Samtidig blev vores klienter frifundet for ethvert af modpartens krav.
Af dommens præmisser fremgår, at netop det forhold, at køberne var bekendt med de forskellige forhold og andelsboligens generelle stand forud for købet, var afgørende for dommens resultat.
Retten lagde endvidere vægt på, at køberne havde besigtiget andelsboligen to gange forud for købet, at de var bekendte med vurderingsrapportens indhold, indholdet af salgsannoncen samt den ovenfor omtalte klausul i overdragelsesaftalen.
Vi er selvsagt meget tilfredse med sagens udfald og finder også, at afgørelsen er både korrekt og forventelig.
Mange andelsboligkøbere benytter sig af muligheden for at få en del af købesummen tilbageholdt til dækning af fejl eller mangler, men denne mulighed bør naturligvis ikke udnyttes med henblik på at at opnå et efterfølgende afslag i købesummen for forhold, som man allerede var bekendte med, da man valgte at købe andelsboligen.
Efter en 14 måneders lang retssag kan vores klienter nu endelig lægge sagen bag sig, og vi ønsker dem begge stort tillykke med retssagens udfald.
Sagen blev ført af advokatfuldmægtig Kristina Karstensen.
Dato: 24.08.2022
Forfatter: Kristina Karstensen
Kontakt os gerne, hvis du har spørgsmål eller ønsker at drøfte en sag. Du kan komme i kontakt med os pr. telefon eller digitalt, ved at udfylde formularen her på siden.