13-07-2020

Boligreguleringsloven indeholder nu en karensperiode på 5 år for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2

Boligministeren har den 22. april 2020 fremsat forslag til ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven). Ændringerne trådt i kraft den 1. juli 2020 og indfører blandt andet en karensperiode på 5 år. Karensperioden medfører, at køber af en udlejningsejendom først får adgang til at fastsætte lejen efter princippet om det lejedes værdi efter en gennemgribende forbedring af lejemålet, når udlejer har ejet lejemålet i en periode på 5 år. 

Ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2

Ordningen med særlig lejefastsættelse for lejemål, som er gennemgribende forbedrede, blev indført i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 i 1996 med det formål at sikre incitamenter for udlejerne til at modernisere ældre og utidssvarende private lejeboliger.

Ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 finder alene anvendelse for store ejendomme, der er beliggende i kommuner, hvor boligreguleringsloven gælder. Ordningen indebærer, at huslejen kan fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi i stedet for som omkostningsbestemt husleje, når lejemålet er gennemgribende forbedret og nærmere bestemte krav er opfyldt. Ordningen  efter lovens § 5, stk. 2 kan desuden kun benyttes i forbindelse med, at en lejer flytter ud af et lejemål, og en ny lejer flytter ind. 

Det følger af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, at lejen for lejemålet, som er gennemgribende forbedret, ikke må fastsættes til et beløb, der væsentlig overstiger det lejedes værdi efter bestemmelser i lejeloven. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i lejelovens § 58 væsentligt har forøget det lejedes værdi m.m. 

Muligheden for at hæve huslejen efter en gennemgribende forbedring efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 har vist sig at give mulighed for højere afkast end det oprindeligt var tiltænk med bestemmelsen. Det skyldes, at hidtil gældende regler ikke har indeholdt begrænsninger, hvad angår perioden, hvor udlejere ejer eller kontrollerer udlejningsejendommen eller det lejemål, der indgår i en udlejningsejendom. Det har således medført, at udlejere inden for en meget kort periode har kunne erhverve udlejningsejendomme eller lejemål i udlejningsejendomme, foretage gennemgribende forbedringer og efterfølgende foretage udlejning til en ny lejer til en væsentlig højere leje beregnet på baggrund af lovens § 5, stk. 2. Fastsættelse af lejen efter § 5, stk. 2 indebærer typisk en betydelig forøgelse af huslejen og dermed en økonomisk belastning for lejerne. Ordningen har desuden givet usikkerhed hos lejerne, som føler sig underlagt et pres til at flytte, og har ført til mange tvister mellem lejere og udlejere. 

Karensperioden på 5 år

Ændringerne i boligreguleringsloven skal være med til at stoppe huslejestigninger på private boliger i storbyerne og sikre, at privatboliger ikke skal tjene som rene investeringsobjekter for investorer.

Med ændringerne indsættes i loven en tidsmæssig begrænsning af muligheden for at fastsætte lejen til det lejedes værdi efter lovens § 5, stk. 2. Formålet med karensperioden er at gøre det mindre attraktivt at søge hurtige gevinster på boligmarkedet ved at erhverve udlejningsejendomme, foretage gennemgribende forbedringer og herefter afhænde udlejningsejendommen til en højere pris. 

Karensperiode er på 5 år og indebærer, at en udlejer først får adgang til at aftale fastsættelse af lejen til det lejedes værdi efter en gennemgribende forbedring af lejemålet, når udlejeren har ejet eller rådet over lejemålet i en periode på 5 år, som regnes fra seneste kontrolskifte. Begrebet kontrolskifte er i loven defineret bredt således, at det omfatter alle former for direkte og indirekte overdragelser af lejemål eller rettigheder hertil. Derudover indeholder loven otte forskellige tilfældegrupper, hvor der indtræder et kontrolskifte, lovens jf. § 5, stk. 5. I det omfang et kontrolskifte foreligger, udløses der en ny karensperiode på 5 år. 

Det skal du være opmærksom på som udlejer eller investor

Efter nugældende boligreguleringslov kan køber af en udlejningsejendom, som har foretaget gennemgribende forbedringer af denne, først få adgang til at fastsætte lejen efter princippet om det lejedes værdi, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. 

Dato: 13.07.2020
Forfatter: Alexander May-Worre og Carlotte Kengne