30-07-2021

Første dom efter boligreguleringsloven § 5, stk. 3

For 1 år siden vedtog Folketinget en ny lov, som skulle være med til at øge sikkerheden for lejere i forbindelse med stigninger i det lejedes værdi.
Med den nye lovs ikrafttræden, blev det et gyldighedskrav, at Huslejenævnet skal foretage en besigtigelse af lejemålet, for at konstatere standen, som skal danne grundlag for en mulig forøgelse af det lejedes værdi, så at der kan gennemføres en gennemgribende forbedring af lejemålet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. 

Nu, 1 år efter vedtagelsen af loven, er der faldet den første afgørelse efter boligreguleringens § 5, stk. 3, som giver udlejer medhold i, at et lejemål havde en sådan stand, at det muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.  

Sagen kort:

Udlejer anmodede Huslejenævnet om besigtigelse af et lejemål og på den baggrund, træffe afgørelse om, at lejemålet, havde en sådan stand, at det muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Huslejenævnet afslog udlejers anmodning med den begrundelse, at lejemålet stand ikke muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Udlejer Indbragte afgørelsen for ankenævnet, som stadfæstede Huslejenævnets afgørelse om, at lejemålet stand ikke muliggjorde en væsentlig forsørgelse af det lejedes værdi. Afgørelsen var truffet med dissens, hvilket betyder, at ikke alle dommer var enige.
Flertallet lagde til grund, at lejemålet sidst var blevet moderniseret i 2001 og lejemålet fremstod pænt og nydeligt. Det blev derfor lagt til grund, at kravene i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, om forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, ikke var opfyldt. 
Sagen blev indbragt for boligretten på Frederiksberg med den påstand at Ankenævnet for Huslejenævnene i København skulle anerkende, at lejemålet på tidspunktet for besigtigelsen, havde en sådan stand, at det muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Boligrettens afgørelse:

I forbindelse med domsafsigelse, lagde dommerne vægt på, at formålet med det at det nye gyldighedskrav om besigtigelse, ikke var tiltænkt en ændring i kravene til, hvornår et lejemål kan anses for gennemgribende forbedret i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Formålet med bestemmelsen var derimod at beskytte mod kortsigtede investorer, som ville opnå hurtige gevinster.

Boligretten henviste til en Højesteretsafgørelse, hvor det er anført, at der ikke stilles strenge krav for at anse betingelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, såfremt udgifterne i forbindelse med de arbejder der anerkendes, som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen. 

Boligretten vurderede, at de arbejder, som udlejer ønskede at udføre, vedrørte væsentlige dele af lejligheden og konkluderede, at lejemålet havde en sådan stand på besigtigelsestidspunktet, at det muliggjorde en væsentlig forsørgelse af det lejedes værdi.