27-03-2020

Den nye boligaftale om BRL § 5, stk. 2 og dens betydning for andelsboligerne

D. 30. januar 2020 indgik regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet en ny boligaftale kaldet Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger, som i fremtiden skal udmønte sig i et lovforslag. Med boligaftalen begrænses mulighederne for at foretage gennemgribende moderniseringer efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvilket kan få betydning for værdifastsættelsen af andelsboliger.

Boligaftalen indeholder følgende hovedpunkter: karensperiode, grønt incitament, grønt energikrav, fjernelse af væsentlighedsvurderingen i ”det lejedes værdi” samt øget lejerbeskyttelse.

Karensperiode

Karensperioden indebærer, at udlejer, modsat i dag, skal have ejet en ejendom i fem år, før udlejer kan foretage gennemgribende modernisering af boliglejemålet og således opkræve husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. De første fem år efter ejerskifte kan udlejer altså kun opkræve husleje efter § 5, stk. 1, med tillæg af almindelige forbedringsforhøjelser.

Grønt incitament og grønt energikrav

Initiativet om grønt incitament tilføjer dog den undtagelse til ovenstående, at karensperioden ikke skal iagttages, hvis en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2. Ligeledes indføres et skærpet grønt energikrav, således at der først kan gennemføres forbedringer efter paragraf 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C, eller ejendommens energiklasse er blevet løftet med mindst to niveauer.

Fjernelse af væsentlighedsvurderingen ”det lejedes værdi”

I dag kan lejen i et gennemgribende moderniseret lejemål fastsættes til en leje, der ikke ”væsentligt overstiger det lejedes værdi”, hvilket indebærer, at lejen kan fastsættes op til 10 % over det lejedes værdi. Med de nye regler fjernes denne 10 % margin, så huslejen nu ikke må overstige det lejedes værdi.

Øget lejerbeskyttelse

Initiativet omkring øget lejerbeskyttelse medfører flere ændringer, hvis formål er at styrke lejernes position overfor udlejere. Disse ændringer betyder,

• at udlejer ikke må tilbyde lejer penge for at opsige og fraflytte lejemålet,
• at der etableres et huslejeregister for at skabe gennemsigtighed i lejeniveauerne,
• at huslejenævnene i vurderingen af sammenligningslejemål fremover kun skal lægge vægt på sammenligningslejemål, som tidligere har være prøvet i huslejenævnene, for herved at sikre, at lejen i højere grad fastsættes korrekt
• at boliglejemål skal besigtiges af et huslejenævn før der kan foretages forbedringsarbejder efter BRL § 5, stk. 2,
• at oplysninger skal være ens uanset om sagen behandles ved huslejenævnene eller i GI,
• at lejere og eventuel beboerrepræsentation fremover skal informeres om afgørelser afsagt om lejeforhold i ejendommen,
• at gebyret til udlejer ved huslejenævnsbehandling, hvor lejer får fuldt medhold, hæves fra 2.180 kr. til 6.000 kr.,
• at gebyr til beboerrepræsentation hæves fra 352 kr. til 500 kr. årligt for at styrke beboerrepræsentationens rolle,
• at mulighederne for at etablere en afgørelsesdatabase for landets huslejenævn undersøges,
• at der nedsættes et udvalg til at analysere, hvorledes tvister mellem lejere og udlejere fremover kan ensartes og effektiviseres.

Desuden ændres også lejelovens regler om tilbudspligt, således at reglerne herom ikke længere kan omgås ved at placere ejendommen i et selskab.

Betydning for værdiansættelse af andelsboliger

De ovenfor nævnte ændringer vil få betydning for de andelsboliger, der benytter valuarvurdering, idet disse ejendomme værdiansættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Såfremt udlejningsejendomme værdiforringes som følge af de ovenfor nævnte tiltag, vil andelsboligerne således også falde i værdi. Problematikken er søgt imødegået ved at lade allerede gældende valuarvurderinger, samt valuarvurderinger foretaget inden lovændringer træder i kraft, blive fastholdt tidsubegrænset.

For andelsboligforeninger, der benytter den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, kan ændringerne også gå hen og få betydning som følge af de nye offentlige vurderinger. Også her gives der mulighed for at fastholde den gamle vurdering, såfremt denne viser sig at være højere og derfor ønskes anvendt i stedet.

Herudover skal den 5-årige karensperiode ikke finde anvendelse ved omdannelse af andelsforeninger til udlejningsejendomme, således at disse friholdes for værditabet som følge af karensperioden. For at undgå pres for investorer, der herved ønsker at omdanne andelsboligforeninger til udlejningsejendomme, lovfæstes normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om foreningens opløsning.

I øvrigt noteres det, at andelsboligernes værdi alene skal kunne påvirkes at det øgede energikrav, og at forholdene for andelsboliger i øvrigt vil blive taget op, såfremt ændringer viser sig at medføre utilsigtede konsekvenser for disse. Andelsboliger skal således fortsat skal være et billigt alternativ til ejerboliger.

Sidst nedsættes også et udvalg med henblik på at gennemgå mulige ændringer af finansieringsreglerne for andelsboliger.

Dato: 25.03.2020
Forfatter: Kristina Karstensen